אחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים ביותר בישראל בשנים האחרונות הוא הנדל"ן. רבים מהמשקיעים הפרטיים וגם בחרו לשים את רוב ממונם בפרוייקטי נדל"ן שונים ומגוונים. גם הגופים המוסדיים שבראשם מובילים בתי ההשקעות וחברות הביטוח בחרו להשקיע לא פחות מ-100 מיליארד שקלים בנדל"ן. הסיבה העיקרית של הגופים המוסדיים להשקעתם באפיק הנדל"ני היתה לנתק חלק מתיק ההשקעות שלהם מהתנודתיות האופיינית לשוק ההון. סיבות נוספות למרוץ להשקעות בנדל"ן היו שהנדל"ן בישראל ובעולם נמצא בעלייה בתקופה של ה-15 שנה האחרונות לפחות ושניתן לשערך את הנדל"ן בצורה קבועה ומקצועית אחת לתקופה. השיערוך אומנם כפוף לכללים מוגדרים אך הוא מאפשר למשערך חופש פעולה מסוים.
השפעת משבר הקורונה
מבדיקות שנערכו עם מיטב משרדי שמאות המקרקעין בישראל עולה כי מיד לאחר חג הפסח יבוצעו הערכות שווי לנכסים המסחריים ובהן צפויה ירידה דרמטית בגובה הערכות השווי ביחס להערכת השווי שניתנה קודם לכן, וזאת באופן ישיר עקב משבר הקורונה. בשוק ההון ניתן כבר לראות את המפולת בערך המניות ואגרות החוב של חברות הנדל"ן הציבוריות הנסחרות בבורסה המשקללות את ירידות השווי שיתפרסמו בחודש מאי.
הירידה הצפויה בהערכות השווי תשפיע באופן ניכר על כל שוק הנדל"ן ובעקבותיהן על התוצאות העסקיות הן של חברות הנדל"ן והן של הגופים המוסדיים, קרי חברות הביטוח ובתי ההשקעות שהשקיעו בהן באמצעות רכישת מניות ואג"ח של חברות הנדל"ן הציבוריות בבורסה והן באמצעות רכישות והשקעות מאסיביות של מניות בחברות פרטיות ורכישה בשותפות או בבעלות מלאה של פרוייקטים נדל"ניים שונים בארץ ובחו"ל.
הערכה היא כי פרסום תוצאות השיערוך יפגע באופן משמעותי בדוחו"ת של חברות הביטוח ובתי ההשקעות ובנוסף גם יפגע בשווי התיק הן של החברות עצמן (הנוסטרו) והן של הכספים שהם מנהלות עבור המבוטחים והחוסכים בפוליסות החסכון, ביטוחי המנהלים, קרנות הפנסיה, קופות הגמל וקרנות ההשתלמות.
הגופים המוסדיים ולקוחותיהם עלולים לגלות כי נדל"ן לא רק "עולה תמיד" אלא גם יכול לרדת ולרדת בגדול!
בנוסף לגופים המוסדיים גם המשקיעים הפרטיים ובתי האב שהשקיעו בשנית האחרונות ברכישת דירות מגורים לטובת השכרתם לטווח ארוך או לטווח קצר לתיירות חוץ ותיירות פנים צפויים להיפגע באופן משמעותי.
מדובר במעגל קסמים שלילי בו שוכרים רבים איבדו את הכנסתם באופן חלק או מלא ויתכן כי לא יהיה באפשרותם לשלם את גובה דמי השכירות החודשיים שנדרשו מהם בחוזה. אי לכך ובהתאם לזאת השוכרים ינטשו את הדירות הרלוונטיות ויחפשו פתרונות כלכליים יותר.
יתכן כי חלק מבעלי הנכסים יחליט להתחשב בשוכרים ויפחית באופן מוסכם את גובה השכירות שנקבעה מראש בהסכם. הירידה החדה בביקושים תוביל לירידה בגובה דמי השכירות המבוקשים וזו תביא גם לירידה בערכם של הנכסים בשוק.
לסיכום
בעקבות משבר הקורונה המשקיעים בשוק הנדל"ן יגלו כי בניגוד למה שהניחו מראש בדבר רמת הסיכון הנמוכה בהשקעה בנכסי נדל"ן רמת הסיכון הינה משמעותית כיום וגם בעתיד.
וירוס הקורונה והמשבר הכלכלי שיגרם בעטיו ישנה באופן מהותי את תפיסת הסיכון לגבי ההשקעה בנכסים וצפויים בעתיד שינויים חוזיים בהסכמי השכירות שיביאו לידי ביטוי אפשרות שינוי ו/או ביטול ההסכם לאור התפרצותם של מגיפות דומות לא עלינו בעתיד.
